Bạn đang chuẩn bị thực hiện mua, bán nhà đất, chung cư mà chưa biết phải chuẩn bị các chi phí như thế nào? Hoặc chỉ biết sơ qua, chưa nắm rõ từng loại phí để thỏa thuận bên bán hay bên mua chịu các chi phí này. Theo đó, phí sang tên sổ đỏ là các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Bài viết này, tôi sẽ hướng dẫn cách tính cụ thể các khoản phí sang tên sổ đỏ.
Phí Công chứng sang tên sổ đỏ
Để đảm bảo các điều kiện về hình thức hợp đồng cũng như đảm bảo các quy định khi thực hiện sang tên sổ đỏ. Trước khi thực hiện giao dịch mua bán, bạn cần thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại Văn phòng công chứng, Phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã. Mỗi tổ chức sẽ có biểu phí công chứng khác nhau nhưng phải tuân thủ theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC. Theo đó, mức thu phí công chứng sang tên sổ đỏ được tính theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Ngoài mức phí công chứng theo quy định thì bạn có thể thanh toán thêm một số phí, lệ phí khác nếu yêu cầu văn phòng công chứng. Ví dụ như phí soạn thảo hoặc thực hiện một số thủ tục khác, mức phí, lệ phí này căn cứ vào quy định của mỗi văn phòng công chứng.
Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện sang tên sổ đỏ
Khi thực hiện chuyển nhượng, mua bán bất động sản Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% x Giá chuyển nhượng. Việc xác định giá chuyên nhượng để tính thuế cũng là một vấn đề rất lớn. Hiện nay có rất nhiều tranh cãi liên quan đến việc ghi nhận sai lệch giá trị giao dịch trên hợp đồng, kê khai thuế với giao dịch thực tế. Tuy nhiên, đây là vấn đề của cơ quan quản lý nhà nước. Với tư cách của người dân thì chúng ta cần áp dụng và thực hiện theo các quy định hiện hành. Theo đó, giá chuyển nhượng không được thấp hơn khung giá đất của Nhà nước.
Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình
Căn cứ xác định giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ?
Theo quy định hiện hành, các trường hợp sau được miễn Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện sang tên sổ đỏ:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ
Mức thu Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ hiện nay là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà
Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
- Giá 01 (một) m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Lệ phí trước bạ từ chuyển nhượng bất động sản
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ (đồng) x thuế suất 0,5%
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ, lệ phí cấp Sổ đỏ…những khoản phí và lệ phí này do HĐND từng tỉnh quy định (theo Thông tư 250/2016/TT-BTC). Trên thực tế, những khoản phí, lệ phí này thường không quá cao.
Trên đây là tổng hợp các loại phí sang tên sổ đỏ mà bên bán hoặc bên mua cần chuẩn bị trước khi thực hiện giao dịch. Nếu có khó khăn, vường mắc hoặc sử dụng Dịch vụ sang tên sổ đỏ của vui lòng liên hệ LA Law để được giải đáp và tư vấn chi tiết.
Hotline: 0934554622 – Luật sư Tú
